매매 잔금 전 매도인 사망

“잔금 전, 매도인이 갑자기 사망했어요. 소유권이전등기 어떻게 하나요?”

영희 씨는 철수 씨와 상가 매매 계약을 맺고 계약금과 중도금까지 지급했지만 잔금 지급을 앞두고 철수 씨가 갑작스럽게 사망했습니다. 철수씨의 상속인은 부인과 자녀 3명, 총 4명입니다. 이런 상황에서 영희씨는 소유권 이전을 어떻게 진행해야 할까요?

■ 결론부터 말하면?

※ 대법원 1995년 2월 28일 94다23999 판결에 따라 매도인이 사망하더라도 매매계약은 유효하며 상속인의 협조만 있다면 상속등기 없이도 직접 이전 등기가 가능합니다.

■ 왜 상속등기를 생략할 수 있을까요?

철수씨가 생전에 매매계약을 체결했다면 그 계약에 따른 잔금 수령 및 등기 의무는 상속인에게 그대로 승계됩니다. 따라서 법적으로는 매도인(사망자)의 지위가 상속인에게 넘어가는 것이고 상속인들이 동의만 해준다면 굳이 상속등기를 거칠 필요가 없습니다.

■ 상속인들이 협조적인 경우 절차

상속등기 없이 소유권을 바로 넘기려면? 다음과 같은 서류가 필요합니다.

▶철수씨
- 기본증명서 (사망사실 확인)
- 가족관계증명서 (상속인 확인용)
- 주민등록말소자 초본 (주소 이력 확인용)

▶상속인 전원 (4인)
- 인감증명서
- 인감도장 날인된 위임장

이 서류만 준비되면, 상속등기를 따로 하지 않고도 철수씨 명의에서 영희씨 명의로 바로 등기 신청이 가능합니다.

■ 상속인들이 협조하지 않는다면?

일부 상속인이 협조를 거부하거나 매매계약 자체를 부인하는 경우에는 법적 절차를 통해 소유권을 확보해야 합니다.

1. 처분금지가처분 신청
상속인들이 부동산을 제3자에게 넘기거나 담보로 잡지 못하도록 법원에 ‘처분금지 가처분’을 신청합니다.

2. 잔금 공탁
상속인이 잔금 수령을 거부할 경우 법원에 잔금을 공탁함으로써 계약상 의무를 이행했음을 증명할 수 있습니다.

3. 소유권 이전 등기 청구 소송
상속인을 상대로 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기합니다.

이때 필요한 증빙자료는
- 매매계약서
- 계약금, 중도금, 잔금 지급 내역

4. 판결에 따른 강제 등기
법원의 판결을 통해 상속인 동의 없이도 법원이 강제로 등기 절차를 처리할 수 있습니다. (※ 이때는 상속인 협조가 더 이상 필요하지 않음)

■ 사망 시점부터 법적 대응을 준비해야

매도인이 사망하더라도 매매계약은 유효하며 그 의무는 상속인에게 승계됩니다. 하지만 상속인 전원의 협조 없이는 등기 이전이 지연되거나 분쟁이 발생할 수 있으므로 사망이 확인된 즉시 처분금지, 공탁, 증빙 확보 등의 절차를 병행해야 합니다.

계약서만 믿고 기다리다가는 권리를 지키지 못할 수 있습니다. 계약 상대방의 사망이라는 특수한 상황에서도 등기이전 절차를 명확히 알고 선제적으로 대응하는 것이 중요합니다.