신탁부동산 거래시 주의사항

직장인 A씨는 마음에 드는 오피스텔을 임차하기 위해 등기부등본을 확인하던 중 ‘신탁등기’가 돼 있는 것을 발견했습니다. 처음 듣는 용어에 불안함이 앞선 A씨는 신탁등기가 무엇인지 그리고 임대차 계약을 맺어도 안전한지를 궁금해합니다.

부동산 거래, 특히 오피스텔이나 대규모 개발 사업과 관련된 부동산에서는 ‘신탁등기’가 자주 등장합니다. 처음 접하는 이들에게는 낯설고 복잡하게 느껴질 수 있지만 실제로는 현대 부동산 개발에서 널리 활용되는 제도입니다. 

이번 칼럼에서는 신탁등기가 무엇인지, 임대차 계약 시 유의사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

■ 신탁등기란 무엇인가요?

신탁등기란 부동산 소유자가 해당 부동산의 관리·처분 권한을 신탁회사에 위임하고 이를 등기부등본에 명시한 것입니다.

이에 따라 등기부등본 ‘갑구’에는 원소유자 대신 신탁회사 명의가 등재됩니다.

하지만 이는 단순한 소유권 이전이 아니라 신탁회사가 관리 주체로서 등재된 것일 뿐이며 실질적인 이익을 받을 권리(수익권)는 여전히 원소유자(위탁자)가 보유하고 있습니다.

■ 왜 신탁을 활용할까요?

부동산 개발은 복잡한 인허가 절차, 자금 조달, 시공사 선정 등 고도의 전문성이 필요한 영역입니다. 이에 따라 많은 토지 소유자들은 개발 리스크를 줄이기 위해 전문 신탁회사와 계약을 맺습니다. 이렇게 하면 신탁회사가 전 과정을 전담하게 돼 개발의 안정성과 수익 가능성이 높아지기 때문입니다. 최근 오피스텔이나 지식산업센터, 대규모 복합시설 등의 공급 현장에서는 신탁 방식이 일반화돼 있습니다.

■ 사례로 보는 신탁개발

오랫동안 땅을 보유하고 있던 오렌지 씨는 개발사업을 해보고 싶었지만 경험과 자금이 부족해 고민하던 중 신탁회사를 통한 개발 방식을 알게 됐습니다. 전문 신탁회사와 계약을 체결한 오렌지 씨는 토지를 신탁했고 신탁회사는 자금 조달, 시공사 선정, 인허가, 분양 등 전 과정을 전담했습니다.

그 결과 오피스텔은 빠르게 완판됐고 오렌지 씨는 안정적인 수익을 확보할 수 있었습니다.

■ 임대차 계약시 확인사항

신탁등기된 부동산도 임대차 계약은 가능합니다. 단, 아래 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1. 신탁계약서 확인

신탁계약서에는 임대 가능 여부, 임대 절차 및 조건이 상세히 명시돼 있습니다. 반드시 원소유자와 신탁회사 간 체결된 신탁계약서 내용을 사전에 검토해야 합니다.

2. 신탁회사 동의 여부 확인

신탁회사의 명시적 동의 없이 임대차 계약을 체결할 경우 세입자의 대항력이나 우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.

3. 신탁원부 열람

등기부등본만으로는 권리관계 파악에 한계가 있으므로 신탁원부를 통해 신탁 목적, 대출 여부, 임대 가능 여부 등을 확인해야 합니다. 신탁원부는 인터넷등기소를 통해 온라인 발급이 가능합니다.

※신탁회사 동의 없이 체결된 계약은 효력이 제한될 수 있어 보증금 미회수 및 강제퇴거의 위험이 존재합니다.

■ 담보신탁 vs 저당권, 무엇이 다를까?

신탁은 개발뿐 아니라 담보 목적으로도 활용됩니다. 이를 ‘담보신탁’이라고 하며 다음과 같은 차이점이 있습니다.

대출기관(은행 등)은 담보 회수의 신속성과 법적 리스크 회피를 위해 담보신탁을 선호하며 특히 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 많이 이용됩니다.

■ 안전한 임차를 위한 체크리스트

신탁등기된 오피스텔이라고 해서 임차를 피할 이유는 없습니다. 다만 사전확인과 절차를 준수하는 것입니다.

- 등기부등본 ‘갑구’의 신탁회사 명의 확인
- 신탁계약서 및 신탁원부 열람
- 임대가능 여부 및 신탁회사 동의서 확보

이 세가지를 확인하면 신탁된 부동산도 안전하게 임차계약을 체결하고 거주할 수 있습니다.