인천도시공사의 십정2구역 주거환경개선사업지구 내 기업형임대주택을 매입한 ‘이지스제151호전문투자형사모부동산투자 유한회사’(이하 ‘십정2구역 부동산펀드’)에 610억원 출자가 논란을 빚고 있다.

인천시의회 기획행정위원회는 오는 20일 십정2구역 부동산 펀드 610억 출자 동의안을 심의할 예정이다.

610억 출자동의안은 인천도시공사가 사업 시행자를 맡아 추진하고 있는 십정2구역 주거환경개선사업 내 공동주택을 매입하여 기업형임대주택사업을 하기 위해 설립된 십정2구역 부동산 펀드에 공사가  자본을 출자하는 것이다.

십정2구역 부동산 펀드는 주거환경개선사업을 통해 건립되는 공동주택 5,678세대 중 토지 등 소유자 공급세대와 공공임대를 제외한 잔여 공동주택 3,578세대를 8,362억(3.3㎡당 830만원)에 매입하여 준공 후 8년간 임대운영한 후 매각하는 사업이다.

 십정 2구역 부동산펀드는 9,246억원(매입비 8,362억원 + 부대비 1,240억원-선납할인액 356억원) 임대주택 세대수 3,578세대(총 건립세대  5,678세대)로 2030년(이주․건설 4년3월, 임대기간 8년)까지다.

사업 시행자인 도시공사가 기업형임대사업 업체를 선정해 놓고 시민혈세를 출자해 비판의 목목소리가 높다.

특히 우선 사업자 공모 당시 도시공사의 출자의사 표시가 없었는데  단독 공모한 우선사업자를 선정하고 부동산펀드에 610억원의 자본금 출자를 하기로 해 특헤논란이 일고 있다.

부동산 펀드는 도시공사 610억 원, 이지스제151호 전문투자형사모부동산 투자 유한회사  100억 원을 바탕으로 2410억원을 기관투자자를 유치할 계획이다.

황효진 인천도시공사 사장은 17일 오전 인천시청 브리핑룸에서 기자회견을 열고 십정2구역 부동산 펀드 610억 출자 배경과 사업 추진계획에 대해 설명했다.

황 사장은 "도시공사가  출자함으로써 사업안정성에 대한 대외신뢰도를 높일 수 있어 십정2 부동산 펀드의 기관투자자 모집에 긍정적으로 작용해  주민의 숙원사업인 십정2구역 주거환경개선사업을 차질없이 추진할 수 있는 돌파구가  마련된다"고 밝혔다.

 그러면서 "우선협상대상자(이지스자산운용)과 협의과정에서 부동산펀드에 투자하는 일반적 기관투자자는 투자기간 동안 꾸준한 현금흐름이 있는 배당률을 요구하고, 장기투자사업은 기피하는 성향에 따라, 십정2구역사업과 같이 자본이익을 포함하여 전체 수익성은 양호하지만 무수익기간(건설기간)과 수익기간(운영기간)이 혼재하여 배당률이 낮고 불규칙한 경우에는, 기관투자자 모집이 쉽지 않다"고 덧붙였다.

이어 "투자의향이 있는 투자자들은 투자 조건으로 리스크 프리미엄을 추가한 높은 수익률을 요구하여 무수익기간동안 안정적 배당과 사업성 향상을 위하여 자본조달구조 변경을 검토해야 한다"고 강조했다.

황 사장은 "부동산 펀드는 안정적인 배당률에 관심있는 투자자와 매각시 자본이익에 관심있는 투자자로 구분하고, 사업성 향상을 위하여 은행대출보다는 금리가 낮은 ABS를 발행하여 매매대금 선납으로 십정2구역 주거환경개선사업과 기업형임대주택사업을 안정적으로 추진하겠다'고 밝혔다.

십정2구역 주거환경개선사업의 경우 수익성이 있더라도 회수기간이 너무 길어(약 12년) 투자를 기피하는 대표적인 사업으로 알려져 원금 손실 등 혈세 낭비 우려가 제기되고 있다.

이에 대해 황 사장은 "십정2 부동산 펀드는 장기투자상품으로 기업형임대주택을 입찰을 통하여 주변시세의 약 20% 내외 낮은 가격인 3.3㎡당 830만원에 매입하여 향후 12년(건설기간4년3월+임대운영기간8년)후 매각시 현재 시세(1,092만원/3.3㎡)로 매각하는 것"이라며 "시세 대비 주택가격상승률 0%로 가정했기 때문에 안정적으로 매각차익이 발생할 것으로 예상된다"고 설명했다.

이어 "공사는 건설 및 운영기간동안 시중은행 예금금리(약 1.25%) 내외의 운영배당을 받아 꾸준한 현금흐름을 창출하고, 사업종료시에는 원금회수 뿐만 아니라 매각차익도 회수가 가능하다"고 덧붙였다.

350억대 땅값 할인과 관련해서는 "기업형임대사업자가 당초 선납할인율 3.8%로 부동산 매매대금 선납을 제안했으나, 공사가 거절했고 이후 협상을 거쳐 선납할인율은 공사 조달금리 수준인 2.1% 적용하기로 했으며 계약금과 잔금을 제외한 중도금을 선납할 경우 선납할인액은 약 356억원"이라고 해명했다.

그리고 "선납할인액 356억원은 공사가 부담하기 때문에 토지등소유자에게는 전혀 부담이 없다며 공사가 선납받은 금액을 기존의 금융부채 상환 등 자금 운용할 계획"이라고 밝혔다.

출자동의안 내용 중 주택가격상승률 1.25% 적용에 대해서는 "출자동의안에 연간 주택가격상승률 1.25% 상승시 원금회수가 가능하다는 것은 현재 시세가 아닌 매입금액인 3.3㎡당 830만원을 기준으로 매년 1.25% 상승시 12년 후 매각가격이 963만원이 되고, 963만원에 매각이 될 경우 12년간 배당과 원금회수가 보장된다"고 설명했다.

이어 "3.3㎡당 963만원은 현재 부평구 인근 시세 3.3㎡당 1,092만원보다도 129만원 낮은 가격으로 건설 및 운영기간의 배당과 원금회수를 못할 가능성은 거의 없다"고 밝혔다.

610억 출자안이 시의회를 통과하면 십정2 부동산펀드는 주택도시보증공사의 보증을 받고 채권발행 등을 하여 11월 30일내 계약금 및 중도금 선납할 예정이다.

하지만 출자안이 통과되지 않으면 우선 협상대사자인 이지스제151호전문투자형사모부동산투자 유한회사가 3,120억 원의 부동산 펀드 자본금을 마련해야 돼 사업차질이 예상된다.