이명박 정부의 보금자리주택, 박근혜 정부의 행복주택도 분양가를 낮추거나, 분양수요를 촉진시켜서 부동산시장 활성화와 서민들에게 주택공급을 한다는 정책인데 여러가지 한계를 보여주고 있다. 이유는 부동산 자산가치 상승이 없어졌기 때문이다. 인구 구성비의 변화가 부동산 가격에 큰 영향을 미치고 있다. 자산가치의 상승이 예상되지 않으면 투기적 수요도 없어진다. 그래서 전세값이 매매가격에 육박하도록 상승하여도 집을 사지 않는다.

왜? 집을 사도 자산가치가 상승할 것이라는 기대가 약화되어 있기 때문이다. 해결책은 무엇인가? 소유와 주거를 분리하는 것이다. 소유는 부동산투자신탁이나 부동산펀드가 하고 주거권을 실수요자에게 분양하는 것이다.

그래서 우리 인천시가 전국에서 최초로 부동산투자신탁(REITS), 부동산펀드(REF)가 1순위 주택을 50%까지 확보할 수 있도록 주택관련조례를 개정하였다. 부동산 분양수요가 1:1을 넘을 경우 특정개인이나 회사가 1순위 물량 50%를 확보하는 것은 엄청난 특혜가 될 것이다.

그러나 지금처럼 분양수요가 0.5:1을 넘지 못한 상황에서 50% 1순위 물량확보는 오히려 분양리스크를 줄이고 시공사가 안심하게 건설에 참여할 수 있게 만드는 담보장치가 된다. 리츠나 부동산펀드는 1순위 물량 50%를 확보할 수 있기 때문에 준공공임대자금(국민주택진흥기금에서 지원하는 2.7% 기금지원)을 받을 수 있고, 대규모 주택사업자가 다양한 부가서비스를 통해 새로운 사업을 만들어 갈 수 있다.

도화지역을 <누구나집>프로젝트의 시범단지로 개발하기로 하였다. 506가구를 개발한다. 누구나집이 기존 공공임대주택과 차이는 무엇인가?  공공임대주택은 여러가지 소득, 무주택자 등 자격제한이 있지만 누구나집은 대한민국 국민이면 누구나 가질 수 있는 자격제한이 전혀 없다는 것이다. 1가구 2주택자도 상관없고 소득수준도 상관없다. 주거보장기간도 공공임대주택은 2년부터 3년 등 여러가지 이지만 <누구나집>은 10년이 보장된다. 언제든지 본인이 양도하고 나갈 수 있다.

사업구조는 부동산투자신탁이나 펀드를 먼저 구성한다. 50%는 국민주택기금과 대한주택보증으로 2.7%의 금리로 조달한다. 10%는 4%로 금융권에서 조달한다. 5%는 시공사가 참여한다. 5%는 시행사가 시행이익을 투자한다. 5%는 인천도시공사가 참여한다. 15%는 주거권자(임대주택으로 말하면 임차권자)가 지분참여(임대주택으로 말하면 임대차보증금)을 참여한다. 나머지 10%는 재무적 투자자가 참여한다.

주거권자가 내게 될 15%는 우선은 재무적 투자자가 담당하고 분양되면서 차환된다. 4천만 원 정도 리츠에 지분투자(임대주택의 경우 임대차보증금 납부)를 하고 월 39만원 정도 내면 25평 아파트를 분양(주거권)받아 살 수 있게 된다.

4천만원을 지분투자할 현금이 없는 사람은 그중 10%정도만 현금으로 투자하고 나머지 90%는 연 4% 이율로 대출하여 투자할 수 있다. 신용등급 차이에 따라 금융조달금리가 천차만별이다. 이 프로젝트의 핵심은 신용등급 차이에 따른 이자율 차이를 없애는 것이다. 신용등급이 7-8등급이라도 동일한 4% 이자율로 조달이 가능하도록 한 것이다.

공공어린이집 등을 배치하여 신혼부부들이 초기단계에 큰 돈이 없어도 자신의 집을 구할 수 있도록 만들었다. 임대주택은 임대차보증금의 지급과 반환이라는 금전소비대차 계약과 임대주택의 제공과 반환이라는 임대차계약이 결합되어 있는 구조이다. 두가지 의무는 쌍무계약,동시이행관계에 있다. <누구나집>프로젝트는 임대인과 임차인의 관계가 아니라 부동산리츠와 투자자와 관계이다. 부동산리츠에 투자지분을 가짐으로서 아파트에 대한 법인적소유(민법상 개념으로 총유적 소유)를 하는 것이다.

즉 아파트 전체에 대해 15% 정도 지분율로 소유를 하는 것이다. 마치 주식투자자가 그 지분만큼 회사를 소유하는 것과 같은 이치이다. 언제든지 주식을 매각하고 투자자금을 회수할 수 있듯이 주거권자는 투자지분을 회수(즉 임대주택의 경우 임대차보증금의 반환)을 받아 나갈 수가 있다. 리츠는 아파트 부지와 건물의 소유권을 확보하게 되기 때문에 부도날 염려가 없다.

기존의 건설회사들은 아파트를 건설하고 분양하고 나면 끝이었다. 그러나 <누구나 집>은 리츠가 부동산 소유권자로서 주거권자들,즉 투자자들과 협의, 협력적소비센터(cooperative consumption center)를 만들어서 소비자구매력파워를 이용하여 다양한 부가서비스를 통해 이익을 창출할 수 있다. 카쉐어링,통신,의료 헬스케어등 사업형태는 여러가지로 창출될 수 있다. <가사를 산업으로>라는 모토를 통해 사회적기업과 결합하여 주민들에게 제공되는 각종 상품,용역서비스의 가격을 저렴하게 다운시킬 수 있다.

그 이익금을 주거권자들에게 돌려 줄 수 있는 것이다. 아파트 각 건물밑이나 옥상에 도서관,공동냉동시설, 어린이집, 식당등을 배치하여 아침밥도 식당에서 해결할 수 있도록 하는 새로운 개념의 아파트 건설이 가능하다.

아파트 입주자들이 공동시설을 무상임대로 제공함으로서 구립 공공형 어린이집 <다소니집> 개원이 전국최초로 시행된 것처럼 공동시설을 이용하여 저렴한 국공립 어린이집 운영이 가능함으로서 보육친화적 아파트를 만들어 갈 수 있는 것이다. 아파트를 망으로 연결하여 새로운 미래창조경제, 새로운 비지니스를 만들어 공유경제의 지평을 넓혀갈 수가 있다.

<소유에서 주거로> <가사를 산업으로> <신용등급에 상관없는 동일 금리 적용으로 경제적 신분철폐> <보육이 편한 아파트>등 새로운 주거문화의 혁명을 만들어 갈 수 있는 프로젝트이다.

이 프로젝트가 성공하면 대한민국 주택정책의 패러다임이 바뀌고 원도심 재개발,재건축의 새로운 희망이 만들어지게 될 것이다. 송영길표 주택정책에서 인천에서 새로운 전환모델이 시작된다.