부동산 투자에 관심 있다면 한 번쯤 ‘경매’나 ‘공매’라는 단어를 들어보셨을 겁니다. 둘 다 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있다는 점에서 주목받지만 실제로는 진행 방식도, 리스크도, 법적 보호 수준도 완전히 다릅니다.

이번 칼럼에서는 ‘경매’와 ‘공매’의 핵심 차이, 실제 사례, 투자 시 주의사항을 한눈에 알기 쉽게 정리해 보았습니다.

※ 경매는 개인 간 채무 해결을 위한 절차이고, 공매는 국가가 세금 등 체납을 정리하기 위해 진행하는 매각 절차입니다.

■ 사례로 이해하는 차이점

(경매사례)
갑순 씨는 대출로 아파트를 구입했지만 갑작스러운 수입 감소로 원리금 상환을 못 하게 됐습니다. 은행은 채권 회수를 위해 법원에 경매를 신청했고 아파트는 감정평가를 거쳐 경매로 매각됐습니다. 이후 낙찰자는 시세보다 저렴하게 해당 아파트를 취득했고 은행은 낙찰금액에서 채권을 회수했습니다.

(공매사례)
을동 씨는 소유한 상가 건물의 재산세를 체납했고 이에 세무서는 해당 건물을 압류 후 한국자산관리공사(캠코)에 공매를 의뢰했습니다. 이후 온비드를 통해 입찰이 진행됐고 세무서는 낙찰금액에서 체납된 세금을 회수할 수 있었습니다.

■ 어떤 투자자가 어떤 방식을 선택해야 할까?

부동산 경매와 공매는 모두 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공하지만 투자자의 경험과 목적에 따라 적합한 방식은 달라집니다

1. 초보 투자자는 경매가 적합
경매는 법원이 주관하며 정보가 투명하고 권리관계가 비교적 정리돼 있어 초보자도 접근하기 용이합니다. 감정평가서, 임차인 현황 등의 자료가 제공돼 법적 분석 부담이 적고 투자 리스크가 상대적으로 낮습니다.

2. 세금 체납 물건 선호자는 공매가 적합
공매는 국세청, 국민건강보험공단 등 공공기관이 세금이나 4대 보험료 체납 재산을 처분하는 방식입니다. 세금 압류 자산에 특화된 공매는 해당 유형의 물건을 선호하는 투자자에게 적합한 선택입니다.

3. 빠른 매입 희망자는 공매가 적합
공매는 경매보다 절차가 간단하고 낙찰 후 소유권 이전까지의 기간도 짧습니다. 단기간 내 자산을 확보하려는 투자자에게 효율적인 방식입니다

4. 권리분석 고수는 공매가 적합
공매는 정보가 제한적이고 권리관계가 불분명한 경우가 많아 위험 부담이 큽니다. 낙찰 후 명도나 미납 공과금 처리 등 추가 조치가 필요한 경우도 있습니다. 하지만 경쟁이 덜하고 낙찰가가 낮은 만큼 숙련된 투자자라면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

■ 충분한 조사와 접근

경매와 공매는 각각 뚜렷한 장단점이 있으므로 섣불리 접근하기보다는 자신의 투자 목적과 경험 수준을 객관적으로 판단하고 대상 물건에 대한 충분한 조사와 분석을 바탕으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.