새 아파트를 선점할 수 있는 짜릿한 기회, ‘분양권’과 ‘입주권’. 비슷해 보이지만 속을 들여다보면 완전히 다릅니다. 묻지도 따지지도 않고 뛰어들었다간 달콤한 기대가 순식간에 세금 폭탄과 리스크로 바뀔 수 있습니다.

취득 조건부터 세금 부담, 가격 구조, 숨은 위험 요소까지 분양권과 입주권의 핵심 차이를 실사례와 함께 짚어보겠습니다.

■ 분양권과 입주권 

1. 분양권
신규 아파트에 청약 당첨됐거나 이미 당첨된 분양권을 매입해 아파트 준공 전에 소유권을 확보할 수 있는 권리입니다. 일반적으로 시공사와 계약이 체결된 이후~입주 전까지 주로 거래되며 실수요자는 물론 단기 투자자에게도 활발히 거래되는 대상입니다.

2. 입주권
재개발·재건축 구역 내 기존 주택이나 토지를 보유한 자에게 부여되는 권리로 향후 신축 아파트로 입주할 수 있는 법적 권리입니다. 기존 주택 멸실 이후에도 권리로서 인정되며 보통 조합원 자격이 부여된 이후~신축 완공 전까지 매매가 가능합니다.

분양권은 일반 청약을 통해 누구나 도전할 수 있는 권리인 반면, 입주권은 재개발이나 재건축 같은 사업 진행 과정에서 기존 토지나 건물을 소유했던 '원주민'에게 주어지는 특별한 권리입니다.

■ 사례를 통한 비교 분석

(분양권 사례)
서울 서초동 신규 아파트에 청약 가점으로 당첨된 새롬 씨는 계약금 1억 원을 납부하고 중도금을 분할 납부하며 입주를 기다리고 있습니다. 교통과 학군이 뛰어난 지역인 만큼, 현재 분양권에는 무려 5억 원의 프리미엄이 붙어 있어 새롬씨는 분양권 전매를 고민하고 있습니다.

하지만 조정대상지역에 해당하는 서초동은 전매 제한이 적용될 수 있으며 프리미엄 금액에 대해 60~70%에 달하는 양도소득세가 부과됩니다. 또 LTV, DTI 등 금융규제도 엄격하게 적용되므로 매도 타이밍과 세금 부담을 철저히 따져야 합니다.

(입주권 사례)
임영웅 씨는 현재 재건축이 진행 중인 아파트의 소유자로 신축 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 확보했습니다. 인근 시세는 약 20억 원이며 영웅 씨가 부담해야 할 추가 분담금은 약 3억 원입니다. 영웅씨는 입주권의 매도와 신축 아파트 입주 사이에서 고민하고 있습니다.

▶ 입주권을 매도하면 약 17억원 수준에서 거래가 가능하며 추가 비용 부담 없이 현금 확보가 가능합니다.

▶ 신축 아파트에 입주하면 장기적으로 자산 가치 상승이 기대되지만 공사비 증가로 인한 분담금 증가나 공사 지연 리스크도 존재합니다.

■ 분양권 vs 입주권 핵심 비교

■ 어떤 선택이 나에게 맞을까?

단기 시세차익과 거래 편의성을 원한다면 ⇒ 분양권
장기 보유로 자산가치를 키우고 싶다면 ⇒ 입주권

단, 입주권은 조합 상황과 분담금 구조 등 예측 어려운 리스크가 많아 충분한 사전조사와 분석 없이 접근하면 위험할 수 있습니다.

세금, 자금 여력, 리스크 수용성 등을 종합적으로 고려해 ‘내게 맞는 권리’를 판단하는 것이 가장 현명한 선택입니다.