“확정일자는 꼭 받아야 한다”, “임대차계약신고 안 하면 과태료 낸다더라”
임대차 계약을 하다 보면 한 번쯤은 들어봤을 겁니다.

하지만 실제로는 이런 질문들이 뒤따릅니다.
“보증금은 그대로인데, 월세만 올랐을 땐 어떡하죠?”
“확정일자랑 임대차계약신고, 둘 다 해야 하나요?”

이번 칼럼에서는 실제 사례를 바탕으로 확정일자와 임대차계약신고의 차이 그리고 언제, 무엇을 해야 하는지를 알아보겠습니다.

■ 사례로 시작해 볼까요?

(사례 1)
김지수 씨는 보증금 1억 원에 오피스텔 전세계약을 체결하고 전입신고+확정일자까지 마쳤습니다. 그런데 몇 달 후 집주인이 해당 집을 담보로 대출받았다가 결국 경매에 넘어가고 말았습니다. 하지만 지수 씨는 우선변제권을 인정받아 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있었습니다. 바로 이때 작용한 게 ‘확정일자’입니다.

(사례 2)
현빈 씨는 보증금 1천만 원에 월세 50만 원 조건으로 계약하고 확정일자까지 등록한 상태였습니다. 1년 뒤 임대인과 재계약하며 보증금은 그대로 두고 월세만 60만 원으로 인상했는데요. 이럴 땐 확정일자 다시 받아야 하나요?

→ 아닙니다. 보증금이 변동되지 않았다면 기존 확정일자의 효력은 유지됩니다. 하지만 월세가 바뀌었으므로 ‘임대차계약신고’는 반드시 해야 합니다.

■ 확정일자란?

확정일자란 임대차 계약서에 ‘언제 작성됐는지’ 날짜를 공적으로 증명해 주는 제도로 임차인이 보증금을 법적으로 우선 보호받을 수 있도록 하는 장치입니다.

즉 임대차계약서에 공적인 날짜 도장을 찍는 것으로 보통은 동주민센터, 법원, 등기소 등에서 받을 수 있으며 확정일자를 받은 날짜부터 보증금 우선변제권이 발생합니다.

우선변제권 발생조건
①전입신고 + ②실제거주 + ③확정일자 3가지 모두 충족이 돼야 합니다.

■ 주택임대차계약신고란?

2021년 6월부터 시행된 제도로 신규 계약이거나 보증금/월세가 변경된 갱신 계약이라면 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하는 법적 의무입니다.

■ 어떤 계약이 신고대상 일까요?

※ 신고를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
※ 반대로 신고 대상이 아닌 계약은 확정일자를 별도로 받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

■ 신고는 어떻게 하나요?

- 기한 : 계약일로부터 30일 이내
- 신고방법 : 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고
- 필요서류 : 계약서 원본, 신분증

■ 확정일자와 임대차계약신고 비교

■ 지금 내가 해야 할 것부터 체크하세요

✔ 보증금을 지키고 싶다면?
전입신고 + 확정일자 + 실제 거주로 우선변제권 확보
✔ 계약을 갱신했거나 금액이 바뀌었다면?
임대차계약신고 30일 이내 필수
✔ 금액 기준이 애매하다면?
보증금 6천만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하라면 임대차계약신고 대상이 아니므로 확정일자를 받아야 함.

작은 절차 하나가 막대한 재산상 손해를 막아줄 수 있습니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 법적 보호 장치를 놓치지 마세요!