“전입신고 꼭 하세요” 부동산 계약할 때 누구나 한 번쯤 들어봤을 말입니다.

하지만 “이사 정리 끝나고 나중에 하면 되겠지"라는 생각으로 미루다가 큰돈을 잃는 일이 생길 수 있습니다.

이번 칼럼은 사례를 통해 대항력 없는 임차인이 보증금을 지키기 위한 현실적인 대응 방법을 소개하고자 합니다.

하나 씨는 서울의 빌라에 보증금 1천만 원, 월세 50만 원 조건으로 임차해 거주하고 있었습니다. 바쁜 일상 탓에 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 채 지내왔습니다. 계약이 만료됐지만 집이 나가지 않아 보증금을 받지 못한 채 이사하게 됐고 임대인 두리 씨는 “지금 사정이 어려워서 보증금을 줄 수 없습니다”라며 반환을 계속 미루기만 했습니다.

알고 보니 해당 빌라에는 이미 과도한 대출과 담보가 설정돼 있었고 하나 씨는 전입신고와 확정일자 모두 누락해 대항력도 우선변제권도 갖추지 못한 상태였습니다. 결국 보증금을 돌려받을 법적 권리조차 사실상 없는 상황에 처하고 말았습니다.

■ 대항력이 없으면 어떤 일이 벌어질까?

※ 대항력과 우선변제권이 없으면 경매 시 보증금은 후순위로 밀려 사실상 회수가 어려워집니다.

■ 현실적 대응방법은? 지급명령 신청

지급명령은 소송보다 간단하고 빠른 절차로 보증금을 돌려받기 위한 법적 근거를 확보할 수 있는 유용한 수단입니다.

▶ 지급명령이란?
임차인이 법원에 임대인을 상대로 금전 지급을 요청하는 간이 절차입니다. 상대방이 14일 이내에 이의 제기를 하지 않으면 확정되고 즉시 강제집행(압류)으로 이어질 수 있습니다.

■ 지급명령 신청 절차

■ 신청 전 반드시 확인할 4가지

1. 임대인 자산 조회는 필수
- 법원을 통해 재산명시신청 또는 재산조회신청 가능
- 은행 계좌, 급여, 부동산 등 집행 가능한 자산 확인

2. 경매에서는 보호 불가
- 대항력·확정일자 없으면 경매 배당 순위에서 보증금 회수 불가
- 임대인의 개별 자산에 대해 선제적 집행 필요

3. 증빙자료 꼼꼼히 준비
- 임대차계약서
- 보증금 입금 내역 (계좌이체증)
- 퇴거 사실 확인 자료 (이사 확인증, 전출신고서등)

4. 이의 제기 시 소송 전환 
- 임대인이 이의하면 자동으로 민사소송 전환
- 지급명령에 제출한 서류는 그대로 소송에서 증거로 활용 가능

■ 전입신고를 안했다면? 임차인을 위한 체크리스트

■ 중요한 건 집행 가능한 자산의 존재

하나 씨처럼 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 권리 자체가 사라집니다. 이럴 때 지급명령은 임대인에게 심리적 압박을 주는 동시에 소송보다 시간과 비용 부담을 줄일 수 있는 현실적인 수단이 됩니다.

다만 지급명령은 임대인에게 집행 가능한 자산이 있을 때만 실질적인 효과를 기대할 수 있습니다. 결국 중요한 것은 “소송을 할 수 있느냐”가 아니라 “집행할 수 있는 자산이 있느냐”입니다.