“등기부등본에 제 이름이 사라졌어요” 

광수 씨는 매년 받아오던 재산세 고지서가 오지 않아 구청에 문의한 결과, 자신의 건물이 어느새 남의 이름으로 등기돼 있다는 사실을 알게 됐습니다. 더 충격적인 건 광수 씨 모르게 건물 소유권이 이미 세 차례나 이전됐다는 점입니다.

첫 번째 이전은 허위 서류에 의한 불법 등기였고 그 이후 두 번은 매매 계약에 따른 소유권 이전이었습니다. 이 경우 소유권 이전은 모두 유효할까요? 광수 씨는 자신의 소유권을 되찾을 수 있을까요?

■ 등기의 공신력이란?

※ 등기만 믿고 부동산을 매수했어도 원래 주인이 따로 있다면 그 주인이 소유권을 되찾을 수 있습니다.

■ 우리나라는 왜 공신력을 인정하지 않나요?

■ 광수 씨는 소유권을 되찾을 수 있을까요?

- 광수 : 원래 소유자. 허위 서류로 등기 이전된 경우, 소유권 회복 가능
- 1매수자 : 사기 행위자. 형사처벌 대상 
- 2매수자 : 중간 매수자. 선의여도 허위등기시 보호 어려움
- 3매수자 : 최종 매수자, 선의여도 허위등기시 보호 어려움

※ 대법원 판례에 따르면 허위 등기에 기초한 연쇄 거래는 모두 무효로 판단되는 경우가 많습니다. (예: 대법원 2014년 2월 27일 선고 2013다83780)

■ 그럼에도 등기부등본은 왜 중요할까요?

등기부등본은 부동산의 소유자 정보, 저당권, 압류, 가압류 여부 등 가장 기본적이면서도 중요한 권리관계를 확인하는 유일한 공식 문서입니다. 비록 등기 내용이 실제 권리와 완전히 일치하진 않을 수 있지만 문제가 있는 부동산을 미리 걸러내기 위해서라도 반드시 확인해야 하는 서류입니다. 부동산 거래의 출발점이자 최소한의 안전장치입니다.

■ 사고를 예방하려면? ‘부동산 권리보험’ 필요

우리나라의 등기제도는 공신력이 없기 때문에 등기부등본만을 믿고 부동산을 거래했더라도 진정한 소유자가 따로 있을 경우 소유권을 잃을 수 있습니다. 특히 허위 등기에 기반한 거래는 해당 등기뿐만 아니라 이후의 소유권 이전까지 연쇄적으로 무효가 될 가능성이 높습니다.

그럼에도 불구하고 등기부등본 확인은 부동산 거래에서 가장 기본적인 안전장치이며 권리보험은 사기 피해나 소유권 분쟁에 대비할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

미국 등 선진국에서는 부동산거래시 권리보험 가입이 거의 필수입니다.