“이 지역은 투기과열지구라 대출이 40%밖에 안 됩니다”

서울 송파구의 한 아파트를 계약하려던 직장인 김수로 씨는 은행 창구에서 이런 말을 들었습니다. 취득세·양도세까지 중과된다는 말에 김씨는 당황했습니다.

규제지역? 대체 뭐길래 이렇게 복잡한 거지?
요즘 부동산 시장 이야기에 빠지지 않는 단어, 규제지역.
하지만 막상 내 거래에 영향을 미칠 때가 돼서야 그 의미를 체감하는 사람들이 많습니다.

이번 칼럼에서는 규제지역의 개념부터 대출·청약·세금에 미치는 영향까지 차근히 살펴보겠습니다.

■ 규제지역이란?

정부는 집값이 급등하거나 투기 수요가 몰리는 지역에 대해 거래, 금융, 세금 등을 제한합니다. 쉽게 말해, 과열된 시장에 정부가 브레이크를 거는 조치입니다.

규제는 단계별로 겹쳐집니다.

많은 사람들이 “투기지역은 따로 지정되는 건가요?”, “청약만 제한되는 건가요?”라고 묻습니다. 결론부터 말하자면, 규제지역은 단계별로 겹쳐지는 구조입니다.

먼저 집값이 오르기 시작하면 ‘조정대상지역’으로 지정돼 거래를 억제합니다.
그래도 열기가 식지 않으면 청약 경쟁과 분양권 거래를 막기 위해 ‘투기과열지구’로 격상됩니다.

마지막으로 법인이나 다주택자 중심의 투기 거래가 의심되면 ‘투기지역’까지 추가 지정됩니다.

즉, 조정대상지역 → 투기과열지구 → 투기지역
이 순서로 갈수록 규제 강도가 높아지고, 중첩될 수도 있습니다.

예를 들어 서울 강남·서초·송파·용산구는 세 가지 규제가 모두 적용된 ‘3중 규제지역’입니다.
이 지역에서 집을 사고팔면 대출은 줄고, 청약은 까다로워지고, 세금 부담도 훨씬 커집니다.

■ 규제지역이 되면 뭐가 달라지나요? 

※ 즉, 규제가 강해질수록 대출은 줄고, 청약은 까다로워지고, 세금은 늘고, 되팔기도 어려워집니다.

■ 실생활에서 생기는 변화

➀ 청약은 됐는데, 대출이 안돼요
신혼부부 A씨는 용산 아파트 청약에 당첨됐지만, 투기과열지구 LTV가 40%로 제한돼 잔금 마련이 어려워 계약을 포기했습니다. → 청약 당첨이 곧 집을 얻는다는 보장은 아닙니다.

사례 ② 분양권 되팔기? 불가능합니다.
직장인 B씨는 송파에서 청약 당첨 후 시세 차익을 기대했지만, 전매 금지로 입주 전까지 분양권을 팔 수 없었습니다. 예상치 못한 자금 압박에 전세대출까지 알아봐야 했습니다.

■ 규제지역은 언제 풀리나요?

정부는 시장이 안정되면 규제를 해제합니다.
2025년 현재는 서울 핵심지와 일부 수도권만 규제지역으로 남아 있고, 대부분 지역은 해제됐습니다.

하지만 부동산 시장이 다시 과열되면 언제든 재지정될 수 있습니다. 따라서 집을 사기 전엔 반드시 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 ‘규제지역 여부’를 확인해야 합니다.

■ 내 집 마련, 규제지역이 핵심 변수다

‘규제지역’은 단순한 구역이 아닙니다.
어디에 집을 사느냐에 따라 대출 한도, 청약 기회, 세금 부담이 완전히 달라집니다.

조정대상지역 → 투기과열지구 → 투기지역으로 갈수록 규제는 겹겹이 쌓입니다. 이는 정부가 시장 과열을 막기 위한 장치이지만, 실수요자 입장에서는 진입장벽이 될 수도 있습니다.

따라서 내 집 마련을 준비한다면

- 거래 전 반드시 규제지역 여부를 확인하고,
- 자금조달계획을 현실적으로 세우며,
- 세금과 대출 규제까지 고려해야 합니다.

‘규제지역’은 부동산 거래의 숨은 변수입니다.
알고 대비하면 리스크를 줄이고, 모르면 기회를 놓치게 됩니다.