“같은 아파트인데, 왜 저 사람은 대출이 되고, 나는 안 될까?”
부동산을 담보로 대출을 받을 때, 집값이 같아도 사람마다 대출 한도가 다르게 나옵니다.

그 기준이 되는 것이 바로 세 가지 금융 지표,
LTV, DTI, DSR입니다.

이 용어들이 어렵게 느껴지지만, 결국 핵심은 단순합니다.
은행은 대출을 심사할 때 집값(LTV), 소득(DTI), 빚 규모(DSR) 
이 세 가지 숫자를 통해 ‘얼마나 빌려줘도 안전할까?’를 판단합니다.

■ LTV란? 
집값의 몇 %까지 빌릴 수 있을까?

LTV(Loan to Value)는 집값 대비 대출 비율을 뜻합니다.
즉, 집을 담보로 은행이 얼마까지 빌려줄지를 정하는 기준이죠.

예를 들어,
10억 원짜리 집을 살 때
- LTV 40%라면 최대 4억 원,
- LTV 70%라면 최대 7억 원까지 대출이 가능합니다.

같은 집이라도 LTV 비율이 낮으면 대출금도 줄어듭니다.
정부는 부동산 과열을 막기 위해 지역·주택보유 수 등에 따라 LTV 비율을 조정합니다.

■ DTI 란? 
소득대비 주택대출 상환 능력

DTI(Debt To Income)는 연소득 중 주택대출 원리금이 차지하는 비율입니다.
쉽게 말해, “내 연봉으로 집 대출을 얼마나 갚을 수 있을까?”를 따지는 거죠.

예시로, 연소득이 5,000만 원이라면
- DTI 50% → 연간 2,500만 원까지 대출 상환 가능
- DTI 60% → 연간 3,000만 원까지 상환 가능

이 금액을 기준으로 대출 기간과 금리를 계산해 한도가 정해집니다.
DTI는 주택담보대출 중심으로 계산되며, 신용대출이나 카드론은 제외됩니다.

■ DSR 이란? 
소득 대비 ‘모든 빛’ 상환 능력

DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 강력한 규제입니다.
집 대출뿐 아니라 신용대출, 전세자금대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 빚을 포함해 계산합니다.

예를 들어,
연소득이 6,000만 원이고 DSR 40%가 적용된다면
→ 1년 동안 원리금 상환 총액이 2,400만 원을 넘을 수 없습니다.

이미 신용대출로 연 1,000만 원, 전세자금대출로 600만 원을 갚고 있다면
남은 여력은 800만 원뿐이죠.
이 안에서만 주택대출이 가능하기 때문에 한도가 크게 줄어듭니다.

■ DTI vs DSR, 뭐가 다를까?

■ 핵심 요약: 세 가지 규제 한눈에

- LTV : 집값 기준 대출 한도
- DTI : 연봉으로 집 대출을 얼마나 갚을 수 있나
- DSR : 연봉으로 모든 빚을 얼마나 감당할 수 있나

■ 대출, ‘얼마나 빌릴까’에서 ‘어떻게 빌릴까’로

대출은 내 집 마련의 ‘열쇠’입니다.
LTV·DTI·DSR을 이해하면,
“얼마나 빌릴 수 있을까?”에서
“어떻게 준비하면 빌릴 수 있을까?”로 관점이 달라집니다.

집을 알아보기 전,
- 내 소득과 빚 규모를 점검하고,
- 세 가지 지표를 기준으로 대출 여력을 계산해 보세요.

이해하고 준비하는 사람만이
현실적인 내 집 마련 전략을 세울 수 있습니다.